İstanbul, Muğla, Fethiye veya Göcek gibi bölgelerde kiracılı bir mülk satın almak oldukça yaygındır. Yeni malik, bu taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak isteyebilir. Ancak yeni malik, kiracıyı tahliye etmek için kanunun öngördüğü sürelere ve usul kurallarına mutlaka uymalıdır. Özellikle, satın aldığı taşınmazı kendi barınma veya işyeri ihtiyacı için kullanmak istediğinde, kiracıyı tahliye edebilmek adına kanunun öngördüğü usul kurallarına ve sürelere uymak zorundadır.
Ancak uygulamada, sırf tebligatın yanlış kişiye yapılması veya postacının hatası nedeniyle yıllarca sürecek davaların en baştan usulden reddedildiğine şahit olmaktayız. Peki, tebligat usulsüz olsa bile kiracının bir beyanı davanın seyrini değiştirebilir mi?
Bu yazımızda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi’nin 2026/1332 E. 2026/1389 K. 30.03.2026 tarihli güncel kararı ışığında hukuki detayları inceleyeceğiz.
Yeni Malik Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder? (Yasal Süreler)
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 351 uyarınca, kiralananı sonradan edinen (satın alan) yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmak istiyorsa önünde iki farklı yol bulunmaktadır:
🔹 1 Ay İçinde İhtar + 6 Ay Sonra Dava Yolu (TBK m. 351): Yeni malik, tapuyu devraldığı (edinme) tarihten itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak (noter ihtarnamesiyle) bildirmek zorundadır. Bu ihtarname süresinde tebliğ edildikten sonra, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçmesiyle tahliye davası açma hakkı vardır.
🔹 Sözleşme Bitimini Bekleme Yolu (TBK m. 350): Yeni malik isterse 6 aylık süreyi beklemeden, mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açma hakkını da kullanabilir.
Önemli Not: Bu süreler kamu düzenine ilişkindir. 1 aylık ihtar süresinin 1 gün bile kaçırılması, davanın esasa girilmeden reddedilmesine sebep olur.
Tahliye İhtarnamesi ve Usule Uygun Tebligatın Önemi
Tahliye davasının en önemli aşaması ihtarnamedir. İhtarnamenin noterden gönderilmiş olması tek başına yetmez. İhtarnameyi kiracıya Tebligat Kanunu hükümlerine uygun şekilde tebliğ ettirmelisiniz.
Tahliye davasında ihtarname en kritik aşamadır. İhtarnamenin noterden gönderilmesi yeterli olmaz. Bu ihtarnamenin kiracıya, Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilmesi gerekir. Uygulamada postacı bazen hata yapar. Örneğin, kapıya haber kağıdı yapıştırıp komşu imzasını almayı unutursa bu durumda tebligat ‘usulsüz’ sayılır. Usulsüz tebligat ise genellikle davanın reddiyle sonuçlanır.
Ta ki, karşı taraf tebliğ aldığını ikrar edene (kabul edene) kadar!
Kiracının Dilekçesindeki İtirafı (İkrar), Usulsüz Tebligatı Geçerli Kılar
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi’nin emsal kararında tam da bu durum tartışılmıştır.
Olayın Özeti: Yeni malik evi satın aldıktan sonra 1 aylık kanuni süre içinde ihtarname çeker. İlk derece mahkemesi, postacının tebligat parçasına “komşu isim ve imzadan imtina etti” şeklinde eksik not düştüğünü tespit eder. Mahkeme, tebligatın usulsüz olduğu ve yasal bildirim şartının (ön şartın) gerçekleşmediği gerekçesiyle tahliye davasını reddeder.
BAM’ın İlk Derece Mahkemesinin Kararını Kaldırma Gerekçesi: Taraflar davayı istinaf mahkemesine taşıdı. İstanbul BAM, burada çok ince bir hukuki detayı yakaladı. Mahkemeye göre; posta memurunun işlemi şeklen usulsüzdür. Ancak davalı kiracı, sunduğu cevap dilekçesinde ihtarnameyi aldığını bizzat belirtmiştir. Kiracı, ihtarnameyi 29.11.2024 tarihinde tebliğ aldığını ikrar (kabul) ettiği için tebligat artık geçerli sayar.
Tebligat Kanunu m.32 gereğince; tebliğ usulüne aykırı yapılmış olsa bile, muhatap tebliğe muttali olmuşsa (öğrenmişse) geçerli sayılır ve muhatabın beyan ettiği tarih, tebliğ tarihi kabul edilir. Davalı Kiracı, ihtarı aldığı tarihi dilekçesinde itiraf ettiği için, dava açma süreleri bu tarihe göre hesaplanmış ve BAM tarafından davanın usulden reddi hukuka aykırı bulunarak, dosya esasa (ihtiyacın samimiyetinin araştırılmasına) girilmesi için yerel mahkemeye iade edilmiştir.
Sonuç ve Hukuki Uyarılar
- Dilekçe Yazımı Uzmanlık İster: Hukuk davalarında stratejik bir dilekçe yazmak davanın kaderini belirler. Bu nedenle kendi aleyhinize delil yaratmamak için dikkatli olmalısınız.
- Süreleri Takip Edin: Evi satın alır almaz vakit kaybetmeden uzman bir avukata başvurun.
- Tebligat Parçalarını Kontrol Edin: Davayı açmadan önce tebliğ mazbatasını bir hukukçu incelemelidir. Zira usulsüzlük varsa strateji ona göre kurulmalıdır.
🩵 Avukatın Notu: Gerek İstanbul’daki gerekse Fethiye ve çevresindeki gayrimenkul yatırımlarınızda, yeni malik sıfatıyla veya kiracı konumunda yaşayabileceğiniz uyuşmazlıklarda profesyonel destek almak, telafisi imkansız zaman ve maddi kayıpların önüne geçer. Kira sözleşmelerinin hazırlanması, tahliye süreçlerinin yönetilmesi ve kira tespit/uyarlama davaları hakkında detaylı hukuki danışmanlık veya ticari arabuluculuk hizmeti almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Apartman Aidat Borcu KVKK ile ilgili Makalemizi Okumak İçin: https://bilgecananyetkin.com/blog/